当我们谈起產业市场的展望，在价格与人均收入不成正比时，如何看待这个领域的前景，市场人士看法各有不同，一些人认为已经超出合理水平，应该在场外观望一段时间，也有一些人认为，房產是不可能跌价的，不需考虑太多、订购就对了。
產业盈利税增
转售市场放缓
在进入正规探討之前，先让我们回看过去一年，有哪些影响今明年產业市场走势的课题，有关方面採取哪些措施，並对目前產业市场造成怎样的影响？
政府在提呈2014年財政预算案时建议，从2014年1月起，购买產业首3年內脱售，產业所得盈利將被徵收30%的產业盈利税、第四与第五年脱售，则分別被徵收20%与15%的產业盈利税，从购买日起算满5年才不需被徵税。
在產业盈利税调整之前，首2年內脱售產业，產业盈利税为15%、2年后至第五年的徵税率为10%。
这项措施在今年1月起开始生效，在一定程度上影响转手市场產业的步伐，买卖开始放缓，有能力握住產业的卖主，除非是转手价非常可观，足以弥补被徵收產业盈利税，或者是之前购买多个单位，可是，却没有能力握持產业者，才考虑將產业脱售。
市场上一些產业经纪，今年上半年感受到交易的落实减少，另一个造成交易减少的原因是：卖主的要价很难通过银行估价师这一关，导致不少买主的產业贷款申请，迟迟未能获批，其中一部份申请產业贷款不批，最后被迫放弃购买。
另外，海外买家在首5年內脱售產业，其赚利一律被徵收30%的產业盈利税，在產业满5年、进入第六年脱售仍需缴税5%。
此外，在吉隆坡联邦直辖区、布城或纳闽、檳城，外国买家只能购买100万令吉以上的產业，在“第二家园市场”，吉隆坡是海外买家或银髮族属意的其中一个城市。
贷款条件拉紧
抑制家债膨胀
2013年7月，国家银行宣佈推出一系列措施，以便抑制家庭债务过度膨胀，包括巩固金融机构的借贷准则。
这些措施附加了国家银行在2012年设定的指南，该项指南旨在保障金融消费者、建立一个持稳的信贷市场，以保障金融及宏观经济的稳定。
关於借贷的新指南包括：贷款供个人用途最高期限缩短至10年、购买住宅及非住宅產业的最长期限为35年、禁止预先批准个人提出的融资配套等。
此外，金融机构將以个人的凈收入做为贷款批准考量，凈收入指的是扣除税务、公积金、其他分期付款等债务，以评估个人的负担能力；还有是发展商不允许再提供买主“兴建期间承担利息”的优惠。
另一个大家关心的课题是：2015年4月將实施6%的消费税。相信这也是多数產业买家考量、是否应该在实施消费税措施之前进场的主要原因。
巴生河流域產业需求殷切
產业发展焦点区的巴生河流域，人口稳健成长，对住宅產业的需求保持殷切，根据政府的人口调查数据，在2000至2010年这10年，巴生河流域人口平均每年成长2.7%，这股需求力量將对2014年的住宅產业市场构成扶持力度。
2010年城市公共交通高峰会议预测，巴生河流域的人口，预测在2010至2020年这10年之间，平均成长率在1.7%之间，从2010年的660万人增至2020年的780万人。
在这期间，发展商料將面对建筑材料成本上涨压力，燃油价格酝酿上升、运输成本加重、劳工短缺都是主要的问题；不过，中价房產的发展不大可能受影响，年轻工人从小乡镇进城谋生，他们对中价房產的需求保持强劲。
截至2013年，合法外籍劳工，不论是没技术、有技术或是受高深教育外国人力资源，在160万人之间，大马加紧管制外劳的进口，使到这批人力资源从2006年的200万人减至160万人，造成多个行业包括建筑业出现劳工短缺问题。
至於高档住宅產业，潜在下跌风险，特別是租金回酬率，已经面对投机性买盘的压力。政府为了抑制產业市场的投机性买卖，在2014年1月重启產业盈利税机制，以期在短至中期內抑制產业价格迅速、大幅上涨，一些投资者延后脱售產业，以避开被徵收產业盈利税，特別是假如拥有持產能力。
不管怎样，许多投资者並没有因为政府调高產业盈利税而调整或改变决定，他们认为，长远来说，產业仍是对衝通货膨胀、抵挡市场波动最有保障的投资工具。
事实上，在政府宣佈调高產业盈利税措施之前，银行已加紧管制信贷的发放，特別是產业贷款的批准、申请的条件要求提高，已经在去年看到一些效应，家庭债务比率偏高是最大的隱忧。
游客增长
休閒產业需求稳
说到休閒產业的发展，这一领域有赖於国內外航空搭客稳健成长，2012年，前来我国的国际与国內旅客成长率分別是14.4%及12.8%，按年成长5.8%，2013年的数据將超越2012年，2008至2012年之间，抵步搭客按年成长8%至9%。
航空旅游表现强劲，从大马旅游业数据、海外旅客抵步人数，在2013首半年按年成长7.9%至1千260万人反映出来。
这个趋势发展保持稳健，市场对休閒產业设施与服务的需求，预料在2014年保持坚稳，產业投资料比其他类型投资工具普及、更受投资者的钟爱。

土地减少
公寓建最多
再看供应面，城市土地成本高昂，而且供应日渐减少，造成高耸共管產业不断增加，从2008至2013年这5年，豪华共管公寓的供应平均年涨20%，是这个期间增加最多的產业类型。
2008年，巴生河流域主要地区共有1万零674个单位，不过，到了2013年杪，这个数目增至2万6千816个。
共管公寓的发展在2012年暂时放缓至5.3%，2013年，豪华共管公寓的兴建比率达17.0%，增多了3千891个单位。
於2010及2011年推出新的分层產业计划，这些產业名为SOHO、SOVO、SOFO或商务套房，每单位建筑面积介於500至1千平方尺。
这些单位通常提供高档公寓的设施，包括俱乐部、泳池、会议室、健身房等，墩楼主要做为零售业单位。
放眼未来，预料豪华共管公寓在2014年的供应量將迅速增加，预计增长19.4%至3万2千个单位，这些新增供应，其中大部份集中在吉隆坡城中城（1千669个单位）、满家乐1千133个单位，以及安邦Hilir／U Thant 1千590个单位，还有孟沙712个单位。
巴生河流域的人口，富裕者持续增加，包括中阶层收入人士进一步增多，2012年的家庭收入调查显示，雪兰莪与吉隆坡的家庭中介收入从2009年的5千962与5千488令吉，提高至2012年的7千零23与8千586令吉。
空置率从2008年的26%，提高至2012年的35%，认购率在2013年上升，空置率则在2013年下跌至32%。
空置率最高的是安邦37%、白沙罗高原在其后35%、接下来是满家乐/金地实业与吉隆坡市中心，空置率皆为33%，孟沙与肯尼山庄的空置率较低，分別为17%与20%。
供应暴增
空置率逾30%
由於加入市场的高档住宅单位新增供应显著，吉隆坡城中城与安邦Hilir/U Thant的空置率保持在高出30%的水平。
另外，白沙罗高原的出租率稍微改善，孟沙、肯尼山庄的空置率微幅上扬，满家乐/金地实业地区保持稳定。
消费税前先规划买屋
综观市场的发展步伐，不难看出住宅產业的需求將保持，特別是人口逐年增长，中低价的房產是最多市民追逐的房產类型，虽然说50万令吉或以下的房屋，被定位为中价屋，对一般市民来说，购买这一价位的房屋，负担其实相当沉重。
假如价格在30万令吉或以下价位的房屋，屋况不会太差，如果是租赁契约的房產，屋龄至少还有80年，租金在1千至1千200令吉之间，假设是公寓单位，管理与维修费不超过150令吉，严格来说，还是可以考虑投资或买来自住。
这样的认知若確定了，姑且不论2015年4月起开始实施6%的消费税措施，將对產业市场造成哪些后续影响效应，还是先进行购置產业规划，这样会比较实际一些，总之投资本金不宜太高昂，如此才能取得较理想的投资回酬率。
有地房產供应
成长比公寓稍缓
有地房產一般指的是排屋、半独立式及独立式房屋，最近几年，有地房產供应的成长步伐，比共管公寓的供应稍缓。
这主要是因为吉隆坡的土地资源有限，而且共管公寓受欢迎的普遍度比过去广泛，特別是在城市地区，同时，年轻的上班族对共管公寓的需求日增。
过去年成长率介於2%至3%之间，不过，在2012与2013年，成长率放缓至1%，2008年供应总量接近68万5千个，到了2013年供应量增至76万2千个单位。
在有地房產类型的分类，2008年有5万间独立式洋房、3万7千间半独立式房屋，以及59万8千间排屋，到了2013年，单位总数增至5万4间424独立式洋房、5万1千间半独立式房屋，以及66万6千间排屋。
2013年，房產市场走势扬升，估计总共有1万2千808间新的排屋、半独立式洋房，以及独立式洋房单位，比2012年的9千736个单位多，其中独立式洋房佔1千330个、半独立式2千零76个，以及9千402间排屋。
与此同时，2014年的新增供应预计下跌至9千800个，分別是：1千间独立式洋房、1千800间半独立式洋楼，以及7千间排屋。
南部產业发展最迅速
另外，巴生河流域以北的住宅產业发展计划显著成长，这些產业计划分別是Corus68@MResidence、Elmina城镇，以及Sinar Samudra；不过，发展最迅速的是巴生河流域以南的產业，主要位於蒲种、白沙罗地区、加影及赛城。
另一方面，发展商在2014年料面对建筑成本上扬的威胁，以及油价、建筑材料价格上涨的衝击，成本上升促使发展商兴建面积较小的单位；因此，这类型单位日渐普遍，对一般市民来说，他们比较有能力买得起这些类型的房產单位。

有地房產需求
中价房產租金市场可期
市场对可负担房屋的需求保持殷切，特別是介於25至54岁年龄层的人迅速增加，同时，中等收入的富裕者也不断增多。
在巴生河流域，目前大约有750万名的居民，政府预计，在2020年之前，这一数据將超过1千万人，平均年成长率介於4%至5%之间。
现阶段进行中的捷运与轻快铁工程，概括各经济成长走廊，让市中心的发展计划往外移，特別是在一些可採用公共交通抵达的地点。
虽然家庭债务水平保持偏高，预料將影响买家的购买力，不过，房產市场的发展保持健全，特別是依据国家银行的数据：大马的呆账比率从2008年的4.8%，下跌至2013年9月的不到2%。
此外，有地排屋的平均售价从2012年的不到73万令吉，上扬至2013年的89万令吉，至於半独立式房屋，平均价格保持在260万至270万令吉的稳定水平。
量化宽鬆货幣政策的实施，多年来促使市场存在不少投机资金，產业盈利税大幅调高，预料將造成资產价值出现短暂调整。
豪华產业租金收益呆滯
隨著市场对可负担房屋需求迅速增加，中等水平的租金市场保持可期，主因包括房產需求健全、供应持续紧缩，同时，社经趋势展望保持正面。
不过，豪华產业在2014年的资本价值收益可能稍微呆滯，租金收益保持在3%的偏低水平，预计不会取得与过去5年同样的增幅。
 
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