马来西亚第二家园服务中心讯：不管是马来西亚还是其他不少国家，如中国等，许多富豪都是靠房地产业起家，投资房地产也是许多人的创造财富的策略。
不过房地产的脱售赚取的盈利或每月收取租金之后，却不如其他的投资方式，比如信托单位或者股票等等来得简便。
其中不少是我们最不可忽略的是相关的税务问题，包括收租赚取利需要的呈报的所得税和脱售资产时涉及的产业盈利税。不少个人的投资者必须在每年的4月30日前呈报税务.
投资马来西亚房地产的业所牵涉的种种“税事”

该支付的一分不能少 投资房地产搞清楚税事
不少人专门投资房地产，购入后持有一段时间，等好价钱的时候再转售赚利，期间还可以出租收租。可是很多人忽略了投资房地产，所需注意的税务问题，有的甚至连如何定位这些投资也还搞不清楚。下面我特地整合了所有相关房地产投资的税务事项，供大家作为一个参考。对于缴税和报税，我还是那一句话：“能省的一份也不该多，该付的一分不能少。”祝大家投资大唱丰收！投资房地产是非常好的项目。相对许多其他的投资工具，房地产算是较有“保障”的一种，因为绝大多数房地产会逐年升值的。

马来西亚房产7年翻倍
有人认为升值幅度“很慢”，但这要视乎如何定义“快”和“慢”。以马来西亚来说，房地产业的增值周期，大概是7年就翻倍，平均每年约有14%的增长，并且增值相当的稳定，比很多投资项目都好。特别是最近这两年房地产业大热之时，很多现金充足的人投资房地产，导致不少楼盘没有推出市场就被认购了。

出售房产须付盈利税
在报税的时候，内陆税收局定义的房地产包括空置的土地、房屋、工厂、办公室、商业大厦、园丘、店铺、酒店、停车场、货舱以及其他建于土地上的建筑物等。于1976年的房地产获利税法中已经阐明，于马来西亚境内脱售房地产的时候，所得的盈利必须缴付产业盈利税（Real Property Gains Tax，简称RPGT）。马来西亚的产业盈利税是以国土观念来课征，假如你的投资是在海外，那么脱售这些房地产所取得的利润，就会被归类为资本获利，所以不用缴产业盈利税给马来西亚政府，但可能需要缴给当地的政府（有些国家有此法令，有的国家则没有）。从2010年1月1日起，脱售持有期少于5年的房地产，若市值有差额而获利，就会被征产业盈利税。如果业主脱手时，已持有该房地产超过5年，就不会被征产业盈利税。然而，若个人是经营买卖房地产（贸易），就是说以买卖房地产为一门生意来经营，如脱售这些资产时也有盈利的话，内陆税收局就会对所得的获利征收所得税。

不受新盈利税率影响 2012税年照旧制
为了抑制马来西亚炒楼的活动，大马政府在2014年财政预算案中，调整产业盈利税的架构。
如果持有产业2年内就转售，政府会征收30%产业盈利税，最新马来西亚房产盈利税请参阅马来西亚房地产营业税（马来西亚房地产盈利税）表。

买家负责征收 盈利税60天内须呈税局
从2010年1月1日开始，征收产业盈利税的责任落在买家的身上。买家必须保留支付给脱售者款额的2%（称为“应保留款额”），并在购买后不超过60天内，缴付给内陆税收局。违反此规则的买家，会被罚款应保留款额的10%。马来西亚内陆税收局有权利对违反此例的购买者，控于民事诉讼，以取得该购买者一共欠下的款额（应保留款额+罚款应保留款额10%）。

售第一间自居房子 夫妻各享一次免税
把个人居住的第一间房子脱售出去，可以申请免除产业盈利税（RPGT）。
但是必须符合以下条规：
◎有关房子是用来自己居住
◎每个人一生只可享有一次免税（丈夫以及妻子可以分开享有这项免税额）

马来西亚产业脱手一个月内 卖方须呈报税收局
在马来西亚脱售房地产后，卖方必须在脱售日起的1个月内，或经由书面申请获认可的时限内，向马来西亚税务当呈报CKHT1，买家则必须呈报CKHT2。在收到CKHT1后，内陆税收局会发出通知书给卖方。如果卖方应缴付的产业盈利税（net RPGT payable）比买家应保留款额少，那么，卖方必须在收到内陆税收局通知书后30天内，偿还余额。相反的，若脱售者应缴付的产业盈利税比买家应保留款额多，内陆税收局会把多余的款额退还给卖方。

经商VS投资
如何鉴定有关房地产投资，是属于投资还是经商？
这一点必须先搞清楚，才更方便呈报税务，更重要的是，避免掉入被指为漏报税和逃税的可能。
以下是几项内陆税收局，如何区分或鉴定你所投资或购买的房地产，是属于长期投资和经商货品的指引。

●目的
在购买房地产时，意图需要明确。
为了证明该房地产是属于长期投资，在购买该房地产时，须付至少20%的首期钱，余额则以长期（5年以上）的贷款来支付。
购买者（个人）必须证明有能力每月偿还该贷款及相关利息，换言之，是有能力长期投资该房地产。

●是否有租金收入？
长期资产会给予收入作为回报，若个人把购买的房地产出租，并获取租金收入，该房地产会被视为长期投资。

●持有该房地产时限
作为长期投资，房地产可以给予资本升值和租金收入。
在马来西亚，通常房屋7年后会升值100%，拥有者可获得资本的升值和七年的租金收入。
所以，作为长期投资性的房地产，是必须被持有至少4年以上的。
当然了，倘若是房地产持有期少于4年，但是由于资金短缺而必须急于脱售房地产的，并因此而获利，该盈利是属于资本获利，不会被征税。

●脱售房地的频率
若是在2至3年期间，不断购买及脱售房地产，会被视为房地买卖（贸易），所获得的盈利必须缴所得税。
一般上来说，1年期间脱售2间或以上的房地产，就会被视为是贸易经商。
除了脱售频率，其他原因，如个人是否有能力长期持有该房地产的能力也会是一个考量。
●会计记录证明
若个人要购买房地产作为长期投资，以获得租金收入，那么，该房地产必须在生意资产表上，被列为固定资产，而不是列为流动资产。
产业盈利税如何计算？
从2010年1月1日起，脱售持有期少过5年的房地产，并获利的话，会被征产业盈利税。
对于赚取的盈利，个人可获得免税10,000令吉或可征税盈利（chargeable gains）的10%（选择比较高的数额）。
房地产的可征税盈利扣除了此项免税数额、脱售房地产的可扣亏损后，余额会被征收5%的产业盈利税。
若售卖持有期超过5年的房地产，而获得盈利，则属于资本获利，不必缴税。

在计算产业盈利税之前，个人必须先计算出以下数额：
房地产脱售价格（disposal price）
房地产脱售价格是脱售收到的款额，但是，必须扣出个人为了维持及增加该房地产的价值的费用、为了捍卫该房地产权的相关费用（律师费）、
以及脱售该房地产的相关费用（律师费，房地产代理费用、等等）。 （范例内为i）

房地产购买价格（acquisition price）
房地产购买价格是购买房地产付的款额加入相关费用（印花税、相关律师费等等）；同时扣除损失赔偿、保险赔偿和之前脱售房地产时收到的抵押金。
从2010年1月1日起，购买房地产贷款的利息不包括在房地产购买价格里。
这意味着，房地产的可征税盈利比之前高。（范例内为ii）

脱售房地产可扣亏损（allowable loss）
当房地产的脱售价格少过购买价格时，卖家就会有亏损。
从2010年1月1日起，这项可扣亏损会转去下一次的房地产脱售。
于那一次脱售获取的可征税盈利（chargeable gains）中扣除*，进而减少应缴付的产业盈利税。
这项可扣亏损可持续转至下一次脱售房地产，并从可征税盈利处扣，直到扣完为止。它可以在同一个或不同的税年里扣，只要该脱售房地产有盈利。
*注意：在扣此项亏损之前，个人须先扣除Sch4的免税额，若有余额，才用来扣此项亏损。（范例内为iii）

亏损减免（loss relief）
在2007年3月31日或之前，用来计算产业盈利税的巴仙率不同的（30%-0%），胥视脱售者属于个人或公司。
所以，在这之前的亏损需先乘于当时的产业盈利税率，而所获得的数额就是亏损减免。 若在2007年3月31或之前还有亏损减免，可转至2010年或以后所进行的房地产脱售，从那一次应缴的房地产税（RPGT payable）扣出。
那么，剩余的数额就是该个人真正应缴付的马来西亚房地产营业税，马来西亚称为马来西亚产业盈利税（净）。（范例内为iv）

马来西亚第二家园---www.mm2hservices.com